今年對(duì)于我國(guó)來(lái)說(shuō)是不同尋常的一年，《中華人民共和國(guó)民法典》于2021年1月1日施行，我國(guó)有了第一部以法典命名的法律。與此同時(shí)與之一起施行的還有屬于我們廣西住宅小區(qū)業(yè)主的物業(yè)管理?xiàng)l例：《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)條例），條例的施行更好的保障了業(yè)主權(quán)益，規(guī)范了物業(yè)經(jīng)營(yíng)行為；明示了業(yè)主與物管糾紛投訴和舉報(bào)渠道及各部門(mén)在物業(yè)管理的工作職責(zé)；解決了小區(qū)治理難、業(yè)主大會(huì)成立運(yùn)行難、公共收益監(jiān)管難、車(chē)位只賣(mài)不租等難題。那對(duì)于我們柳北區(qū)小區(qū)業(yè)主又有了那些變化呢？

今年1月-2月，柳北區(qū)政務(wù)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)中心共派遣政府熱線1794條案件，其中419條為小區(qū)內(nèi)管理問(wèn)題，占比23.35%。反映最多的問(wèn)題是物業(yè)糾紛問(wèn)題、小區(qū)共有部分維護(hù)問(wèn)題、物業(yè)管理亂收費(fèi)等。針對(duì)以上問(wèn)題，政務(wù)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)中心總結(jié)了一些經(jīng)驗(yàn)和建議，同時(shí)向大家普及物業(yè)管理方面的法律法規(guī)。讓各位小區(qū)業(yè)主在知法、守法的同時(shí)，還能夠知法善用，保障自己在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利不被侵犯。

（一）齊心協(xié)力，共同解決物業(yè)糾紛

首先是物業(yè)糾紛問(wèn)題，常見(jiàn)于業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生的矛盾糾紛，如不及時(shí)調(diào)解疏導(dǎo)，會(huì)導(dǎo)致矛盾糾紛升級(jí)造成更大的治安事件。對(duì)于物業(yè)糾紛，人們總是對(duì)物業(yè)公司頗有怨言，認(rèn)為物業(yè)公司遇事不作為。此前柳北區(qū)某小區(qū)業(yè)主反映，其小區(qū)內(nèi)的物業(yè)公司雜草不修剪、垃圾清掃慢、對(duì)小區(qū)共有設(shè)施維護(hù)不到位，我中心收到該案件后，將案件派遣至住建部門(mén)處理，經(jīng)住建部門(mén)調(diào)查，物業(yè)公司均按照物業(yè)服務(wù)合同提供服務(wù)。那為何仍會(huì)造成業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的誤會(huì)？究其原因是物業(yè)公司與業(yè)主溝通渠道較少，遇事不主動(dòng)溝通，業(yè)主不了解物業(yè)公司應(yīng)該提供什么服務(wù)。物業(yè)公司與業(yè)主本質(zhì)上是屬于合同關(guān)系，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)公司售賣(mài)的商品房時(shí)，就已經(jīng)簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同，合同內(nèi)已明確雙方權(quán)利和義務(wù)，物業(yè)公司提供的服務(wù)等級(jí)為幾級(jí)，服務(wù)的內(nèi)容是怎樣，都已在合同中明確記載，且條例第九十條，“街道辦事處對(duì)小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)實(shí)施日常監(jiān)督檢查，指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行法定的義務(wù)”。如發(fā)現(xiàn)的確存在未履約合同義務(wù)的，會(huì)督促其按合同進(jìn)行履約，如拒絕履約的，則會(huì)召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議進(jìn)行調(diào)解糾紛，實(shí)在調(diào)解不成功的，會(huì)告知業(yè)主可根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條規(guī)定，通過(guò)法律手段保障自身在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)益不被侵犯。綜上所述，對(duì)于物業(yè)糾紛問(wèn)題，我國(guó)有相應(yīng)法律法規(guī)保障業(yè)主、物業(yè)公司、物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。物業(yè)糾紛本質(zhì)是民事糾紛，行政力量對(duì)其過(guò)多干預(yù)不利于營(yíng)商環(huán)境良好發(fā)展，在此情況下需要各方的參與和監(jiān)督，在矛盾發(fā)生時(shí)要了解物業(yè)服務(wù)合同中雙方權(quán)利和義務(wù)，并保留對(duì)方違約證據(jù)，在接下來(lái)的社區(qū)調(diào)解糾紛或提起民事訴訟的情況下，都能為自己爭(zhēng)得主動(dòng)權(quán)來(lái)保障自身權(quán)益，同時(shí)在日常生活中業(yè)主與物業(yè)公司也要多溝通，有時(shí)候誤會(huì)會(huì)造成隔閡，隔閡久了就形成了矛盾糾紛。

（二）多措并舉，破解共有部分維修難題

與之反映較多的是共有部分維護(hù)問(wèn)題，那何為共有部分呢？根據(jù)《民法典》第二百七十三條規(guī)定，“業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)”。共有部分又分為“共有部位”、“共有設(shè)施設(shè)備”，前者是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，主要包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道、架空層、避難層等；后者是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，以及在使用上、功能上為住宅或者整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的設(shè)施設(shè)備，主要包括電梯、給排水系統(tǒng)、供氣管道及設(shè)施設(shè)備、供電線路及設(shè)施設(shè)備、空調(diào)系統(tǒng)、避雷設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、智能化系統(tǒng)和音樂(lè)背景系統(tǒng)、樹(shù)木、消防設(shè)施、消防器材、天線、照明、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。共有部分還有一個(gè)稱(chēng)呼，名為“公攤部分”，共有部分取之于民，服務(wù)于民，在未過(guò)保修期前（具體保修期限請(qǐng)查看交房時(shí)的保修資料）的維修、更新、改造的責(zé)任和費(fèi)用都由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)，過(guò)了保修期后，都需要業(yè)主自行維修。為了加快維修經(jīng)費(fèi)提取速度和落實(shí)監(jiān)管責(zé)任，我市從2010年開(kāi)始實(shí)行住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金政策（以下簡(jiǎn)稱(chēng)維修資金），基本上2010年后的商品房在交房時(shí)都需要向市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理中心繳納維修資金，這筆錢(qián)只用于維修、更新、改造小區(qū)內(nèi)的共有部分，具體如何申請(qǐng)應(yīng)以《柳州市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》為準(zhǔn)，只要不屬于以下兩種情況的，均可以提起申請(qǐng)：第一，先施工后擬定維修、改造、更新方案的；第二，屬于人為破壞的，維修費(fèi)用、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用應(yīng)由責(zé)任人承擔(dān)。但是建筑物外墻天天被日曬雨淋，小區(qū)電梯24小時(shí)運(yùn)作，總會(huì)有突發(fā)情況需要緊急維修，那該怎么辦呢？根據(jù)條例規(guī)定，“發(fā)生下列嚴(yán)重影響物業(yè)正常使用的緊急情況，需要立即對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行緊急維修、更新、改造的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)制定維修、更新、改造的方案并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告”，未過(guò)保修期的由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司維修，過(guò)了保修期的，依據(jù)條例第八十七條有以下三種途徑：第一、業(yè)主或物業(yè)公司可依據(jù)《柳州市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》第四十三條要求，進(jìn)行緊急維修申請(qǐng)；第二、物業(yè)公司可以先行墊付緊急維修、更新、改造費(fèi)用的，在工程竣工驗(yàn)收合格后，整理相關(guān)工程資料，按規(guī)定辦理維修資金核銷(xiāo)手續(xù)。第三、經(jīng)住建部門(mén)督促相關(guān)業(yè)主或物業(yè)公司進(jìn)行維修、更新、改造無(wú)效的，可以組織代修，維修費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金分戶(hù)賬中列支。為了讓業(yè)主們的房子住得安心，多措并舉旨在保障業(yè)主住房安全和住房舒適，自治區(qū)相關(guān)部門(mén)立法時(shí)可謂是煞費(fèi)苦心。

（三）知己知彼，杜絕物業(yè)服務(wù)亂收費(fèi)之風(fēng)

物業(yè)服務(wù)行業(yè)在我國(guó)算是一個(gè)比較成熟的行業(yè)，但每年我中心都收到柳北區(qū)內(nèi)某些物業(yè)公司亂收費(fèi)的投訴，要了解物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，一定要了解物業(yè)公司能收什么錢(qián)。根據(jù)我市《柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》物業(yè)服務(wù)公司共能提供三種服務(wù)，對(duì)應(yīng)能收取的三種服務(wù)費(fèi)：第一種是特殊服務(wù)費(fèi)，是指業(yè)主根據(jù)自身需求，與物業(yè)公司協(xié)商后，物業(yè)公司為業(yè)主提供特約服務(wù)而向委托的業(yè)主收取的費(fèi)用；第二種是專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)費(fèi)，是指物業(yè)公司為業(yè)主提供專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)而向該部分業(yè)主收取的服務(wù)費(fèi)用。比如車(chē)輛停放服務(wù)費(fèi)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)等。第三種就是我們耳熟能詳?shù)奈飿I(yè)服務(wù)費(fèi)，是指物業(yè)公司為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主提供公共部位、共用設(shè)施和設(shè)備的日常維護(hù)以及公共環(huán)境保潔、公共綠化養(yǎng)護(hù)、公共秩序維護(hù)等公共性服務(wù)而向全體業(yè)主收取的費(fèi)用。以上費(fèi)用中住宅小區(qū)的停車(chē)服務(wù)費(fèi)屬于政府定價(jià)，不得隨意亂收費(fèi)，而住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)呢則比較特殊，有兩種情況：第一種小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司約定為包干制，包干制的物業(yè)服務(wù)費(fèi)屬于政府定價(jià)，價(jià)格嚴(yán)格按照我市的《柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行，提供哪一類(lèi)服務(wù)就收哪一類(lèi)服務(wù)的費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)公司享有或承擔(dān)；第二種小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司約定為酬金制，酬金制的物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以按照《柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行也可以雙方自行約定，酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)公司，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。總的來(lái)看，不論是酬金制或包干制的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，只要向業(yè)主們收取的費(fèi)用都需要進(jìn)行公示，只有了解物業(yè)公司提供的服務(wù)及相應(yīng)的價(jià)格后，才避免被“坑”的風(fēng)險(xiǎn)。

以上三類(lèi)問(wèn)題，是我中心在處理物業(yè)管理中較為常見(jiàn)的投訴，在新的條例施行后使有了給予業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)公司更多保障，對(duì)于一些企業(yè)或是業(yè)主此前常在物業(yè)管理活動(dòng)中常鉆的“空子”也得以解決。物業(yè)管理聯(lián)系千家萬(wàn)戶(hù)，事關(guān)基層社會(huì)穩(wěn)定和廣大居民福祉，不光需要政府部門(mén)出力，還需要多方參與共同治理，如遇到物業(yè)管理難題或者咨詢(xún)物業(yè)相關(guān)法律，都可以向政府服務(wù)熱線12345反映。